קנייית דירה/ רכישת דירה - מדריך משפטי מקצועי - מעודכן לשנת 2019
גולשים נכבדים,
משרד עורכי דין, מיכל רז ושות', מעניק לכם מדריך משפטי, מקצועי ומקיף, בנושא קניית דירה / רכישת דירה - יד שנייה, אשר כולל מידע מקיף ורחב ומעודכן לשנת 2019.
משרדנו מתמחה בייצוג וליוווי משפטי של לקוחות ברכישת דירות בכל רחבי הארץ ומעניק שירות משפטי מקצועי ללקוחותיו, תוך הגנה מקסימלית על האינטרסים והזכויות של הקלוח, החל משלב המשא ומתן, עריכת הסכם מכר, ניהול משא ומתן בנוגע לתוכנו של הסכם המכר, בדיקת זכויותיו של המוכר בדירה באופן יסודי וקפדני בנסח רישום מקרקעין (נסח טאבו), חברה משכנת, מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י), לרבות בדיקת עיקולים, משכנתאות, שעבודים, הערות אזהרה וכיו"ב, וזאת עד להשלמת העסקה ורישום הזכויות בדירה על שם הלקוח.
קונה דירה? מעוניין בייצוג וליווי משפטי ? חייג כעת לעו"ד- 0507-948751
תוכן עניינים
1. בחינה משפטית של הזכויות בדירה
1.1. נסח טאבו
1.2. אישור זכויות רשות מקרקעי ישראל
1.3. אישור זכויות חברה משכנת
1.4. דוחות עיון רשם המשכונות
1.5. תיק הנכס בעירייה / ברשות המקומית
1.6 הזמנה ובחינת תיק בית משותף מהטאבו
1.7. מיסים - מס רכישה - בחינה מקדמית בדבר חבות המס הצפויה בעת רכישת הדירה
1.8 תכנון מס חכם וחוקי במטרה לחסוך כספים
2. בדיקות מקדימות כלליות בקשר לדירה
2.1. בדק בית
2.2. קבלת חוות דעת שמאי
2.3. משכנתא
2.4 עלויות נלוות הכרוכות ברכישת דירה
3. זכרון דברים
3.1. מעמדו המשפטי של זכרון הדברים
3.2. האם מומלץ לחתום על זכרון דברים ?
4. חוזה מכר
4.1. ניהול משא ומתן בקשר לנוסחו של חוזה המכר
4.2. קביעת לוח תשלומים
4.3. הגדרת תשלום תמורה ומועד מסירת חזקה בדירה
4.4. מנגנוני בטחון והגנה על הקונה
4.5. מנגנוני הגנה ובטחון על המוכר
4.6 הצהרות והתחייבויות המוכר בקשר למצב הפיזי של הדירה, לרבות רטיבויות, נזילות, וכן מצב מערכות ומתקני הדירה (ביוב, אינסטצלציה, צנרת, חשמל וכיו"ב)
4.7 הסבר מפורט ללקוח לגבי נוסח הסכם המכר בטרם החתימה
5. חתימה על חוזה המכר
6. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה
6.1. רישום הערת אזהרה בטאבו (לשכת רישום מקרקעין)
6.2 רישום הערת אזהרה בחברה משכנת
6.3 רישום משכון לטובת הקונה ברשם המשכונות
7. סילוק משכנתא של המוכר מכספי הקונה
8. דיווח למיסוי מקרקעין אודות עסקת רכישת הדירה
8.1. הגשת דיווח למיסוי מקרקעין
8.2. קבלת פטור / שובר לתשלום מס רכישה
8.3 תשלום מקדמת מס שבח
9. משכנתא
10. קבלת החזקה בדירה
10. רישום הזכויות על שם הקונה בדירה הנרכשת
1. בחינה משפטית של הזכויות בדירה
בשלב הראשון, בטרם עורכי הדין שמייצגים את הצדדים בעסקת המכר מתחילים לנהל משא ומתן בנוגע לנוסחו של חוזה המכר, חשוב והכרחי כי עורך הדין שמייצג את הרוכש יבדוק ויבחן באופן יסודי ומקצועי את המצב המשפטי של הדירה שברצונכם לרכוש. זהו שלב מקדמי, מהותי והכרחי בכל עסקת רכישת דירה. לצורך כך, עורך הדין אשר מייצג את הרוכש בעסקת מכר, יבחן את נסח הטאבו ו/או אישור זכויות מטעם חברה משכנת ו/או אישור זכויות מטעם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
במסגרת הבחינה המשפטית, נדרש כי עוה"ד שמייצג את הרוכשים יבחן סוגיות משפטיות, כדלקמן:
האם המוכרים רשומים כבעלי הזכויות בדירה?
מהן ההצמדות של הדירה? (לדוגמא, חניה, מחסן)
מהו שטח הדירה? שטח המחסן והחניה?
אילו זכויות רוכשים בדירה - האם זכות בעלות או זכות חכירה?
ככל שמדובר בזכות חכירה, נדרש לבחון ולהעמיק, האם החכירה היא מרשות מקרקעי ישראל או מגורם פרטי ? מהי תקופת החכירה ? מתי החכירה מגיעה לסיומה ? האם החכירה מהוונת ? האם יש הגבלות שיחולו עליכם בעתיד שקבועות במפורש כחלק מתנאי החכירה ? מה קובע שטר החכירה ?
האם נרשם בית משותף? במידה ולא נרשם בית משותף, נדרש לבחון מי הגורם שאחראי לכך? האם שולמו כל העלויות הנדרשות לרישום על ידי המוכרים ? מה סטטוס הטיפול בהליך רישום בית משותף?
במידה והמוכר לא רשום כבעל הזכויות, נדרש לבחון מדוע בהמוכר טרם נרשם כבעל הזכויות בדירה. היה ומדובר בדירה חדשה מקבלן וטרם נרשם בית משותף, אזי עוה"ד שמייצג את הרוכש נדרש לבחון את כל שרשור העסקאות שנעשו בעבר, על מנת לוודא תקינותם מבחינה משפטית, שלא תהיינה בעיות שיתעוררו בעתיד ויחולו על הרוכשים מבחינת רשויות המס, עיקולים שעבודים וכיו"ב.
האם קיימים שעבודים / משכנתאות על הזכויות בדירה?
ככל שרשומה משכנתא על זכויות המוכרים בדירה, נדרש כי המוכרים יציגו לרוכשים "מכתב כוונות" בטרם החתימה על הסכם המכר. מכתב כוונות, הינו מכתב מהבנק, בעל תוקף משפטי מחייב, אשר מגדיר מהי היתרה העדכנית לסילוק המשכנתא. חשוב לוודא כי המכתב נושא תאריך עדכני ובתוקף וכי כל הפרטים במכתב מדויקיים ותואמים לפרטים שהוצגו על ידי המוכר.
נדרש לבחון האם רשומות הערות אזהרה על זכויות המוכר בנכס לטובת צדדים שלישיים ?
האם קיימים עיקולים ?
האם מדובר ביורשים והזכויות הוסדרו על שם היורשים בטאבו ו/או חברה משכנת ו/או רשות מקרקעי ישראל?
האם המוכרים זכאים לפטור ממס שבח בעת המכירה או שמא קיימת חבות צפויה למוכרים לתשלום מס שבח ובהתאם לכך נדרש להתייחס לסוגיה במסגרת עסקת המכר בשל החובה שחלה על הקונה לשלם מקדמת מס שבח על חשבון המוכר.
במסגרת הבחינה המשפטית, נדרש כי עוה"ד שמייצג את הרוכשים יבחן סוגיות משפטיות, כדלקמן:
האם המוכרים רשומים כבעלי הזכויות בדירה?
מהן ההצמדות של הדירה? (לדוגמא, חניה, מחסן)
מהו שטח הדירה? שטח המחסן והחניה?
אילו זכויות רוכשים בדירה - האם זכות בעלות או זכות חכירה?
ככל שמדובר בזכות חכירה, נדרש לבחון ולהעמיק, האם החכירה היא מרשות מקרקעי ישראל או מגורם פרטי ? מהי תקופת החכירה ? מתי החכירה מגיעה לסיומה ? האם החכירה מהוונת ? האם יש הגבלות שיחולו עליכם בעתיד שקבועות במפורש כחלק מתנאי החכירה ? מה קובע שטר החכירה ?
האם נרשם בית משותף? במידה ולא נרשם בית משותף, נדרש לבחון מי הגורם שאחראי לכך? האם שולמו כל העלויות הנדרשות לרישום על ידי המוכרים ? מה סטטוס הטיפול בהליך רישום בית משותף?
במידה והמוכר לא רשום כבעל הזכויות, נדרש לבחון מדוע בהמוכר טרם נרשם כבעל הזכויות בדירה. היה ומדובר בדירה חדשה מקבלן וטרם נרשם בית משותף, אזי עוה"ד שמייצג את הרוכש נדרש לבחון את כל שרשור העסקאות שנעשו בעבר, על מנת לוודא תקינותם מבחינה משפטית, שלא תהיינה בעיות שיתעוררו בעתיד ויחולו על הרוכשים מבחינת רשויות המס, עיקולים שעבודים וכיו"ב.
האם קיימים שעבודים / משכנתאות על הזכויות בדירה?
ככל שרשומה משכנתא על זכויות המוכרים בדירה, נדרש כי המוכרים יציגו לרוכשים "מכתב כוונות" בטרם החתימה על הסכם המכר. מכתב כוונות, הינו מכתב מהבנק, בעל תוקף משפטי מחייב, אשר מגדיר מהי היתרה העדכנית לסילוק המשכנתא. חשוב לוודא כי המכתב נושא תאריך עדכני ובתוקף וכי כל הפרטים במכתב מדויקיים ותואמים לפרטים שהוצגו על ידי המוכר.
נדרש לבחון האם רשומות הערות אזהרה על זכויות המוכר בנכס לטובת צדדים שלישיים ?
האם קיימים עיקולים ?
האם מדובר ביורשים והזכויות הוסדרו על שם היורשים בטאבו ו/או חברה משכנת ו/או רשות מקרקעי ישראל?
האם המוכרים זכאים לפטור ממס שבח בעת המכירה או שמא קיימת חבות צפויה למוכרים לתשלום מס שבח ובהתאם לכך נדרש להתייחס לסוגיה במסגרת עסקת המכר בשל החובה שחלה על הקונה לשלם מקדמת מס שבח על חשבון המוכר.
האם המוכר נשוי ? האם מתגורר עם ידועה בציבור?
נדרש להזמין את תיק הבית המשותף מלשכת רישום מקרקעין ולבחון את תוכנו.
1.1. נסח טאבו
נסח רישום מקרקעין, או בלשון הנפוצה יותר "נסח טאבו", הינו נסח שמתקבל מלשכת רישום מקרקעין, ומהווה, אפוא, מעין תעודות זהות של הדירה (יקרא להלן: "נסח טאבו"). במידה והדירה לא רשומה פנקסי המקרקעין (טאבו), אזי נדרש לבחון אם הזסכות רשומה ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת.
ככל שהזכות רשומה בפנקסי המקרקעין, נדרש והכרחי להוציא נסח טאבו, בעל תאריך עדכני, ממנו ניתן ללמוד - האם המוכר אכן רשום כבעל הזכויות בדירה שאתם מעוניינים לרכוש? מיהם בעלי הזכויות הרשומים של הדירה? מהי הזכות שהנכם עומדים לרכוש - בעלות או חכירה ? מהי תקופת החכירה? האם החכירה מהוונת?
כמו כן, ניתן ללמוד מעיון בנסח טאבו מהם החלקים של כל אחד מהמוכרים בדירה, מתי נרשמה הבעלות על שם המוכרים בטאבו, האם רשומה משכנתא על זכויות המוכרים ו/או האם רשומה הערת אהרה, צו, עיקול ו/או כל זכות אחרת על הזכויות של המוכר בדירה.
כמו כן, מעיון בנסח טאבו, בהנחה שנרשם בית משותף, ניתן ללמוד מהו שטח הדירה, מהן ההצמדות של הדירה - חניה, מחסן ומה גודלם.
כיצד ניתן להזמין נסח טאבו?
ניתן להזמין את נסח הטאבו באופן מקוון באתר משרד המשפטים בכתובת הבאה:
עלות - 15 ש"ח. תשלום באמצעות כרטיס אשראי ישירות למשרד המשפטי.
לאחר ההזמנה, נסח הטאבו יתקבל בידיכם באופן מיידי, וכן ישלח לכתובת דוא"ל שלכם.
מומלץ להזמין נסח טאבו בעל תאריך עדכני ביותר ולא להסתמך על נסח טאבו שהוצא לפני מספר חודשים או שנים.
גולשים יקרים,
המשך המדריך המשפטי בכתיבה בימים אלו. המשך המדריך יועלה לאתר האינטרנט בהקדם.
עימכם הסליחה.
ייצוג בהסכמי מכר ורכישה של בתים פרטיים
ליווי הרוכשים / מוכרים החל משלב המשא ומתן, בדיקה מקיפה של הזכויות במקרקעין לרבות בחינה אם קיימים זכויות בנייה נוספות בקרקע. עריכת הסכם המכר וזאת עד להשלמת העסקה במלואה.
הסכמי שכירות
עריכת הסכמי שכירות / ניהול מו"מ באשר לתנאי השכירות, וידוא זכויות המשכיר בנכס וכן בדיקת ערבים והעמדת בטוחות מספקות והכל תוך שמירה על האינטרס והצרכים של הלקוח.
תביעות לפינוי נכס מקרקעין
ייצוג לקוחות בתביעות לפינוי וסילוק יד ממקרקעין כנגד שוכר שמפר את תנאי הסכם השכירות או שוכר שמסרב לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות.
הסכמי שיתוף במקרקעין/פירוק שיתוף במקרקעין
עריכת הסכמי שיתוף במקרקעין תוך הסדרת זכויות וחובות השותפים להסכם. כמו כן עריכת הסכמי פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה, חלוקה, או בדרך של רישום בית משותף
הסדרת רישום זכויות והערות במקרקעין
רישום זכות בעלות במקרקעין, זכות שכירות/חכירה. משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה.
בנוסף רישום הערת אזהרה, רישום זכויות לפי צו ירושה/ צו קיום צוואה ועוד.
מיסוי מקרקעין
בכל עסקת מקרקעין אשר מתבצעת במשרדה של עוה"ד מיכל רז נלקחים בחשבון ייעוץ ותכנון מס מלאים, הלקוח מקבל ייעוץ והכוונה ביחס לפרויקט המקרקעין הספציפי אותו הוא מוכר/רוכש, תוך התייחסות למכלול מצבת המקרקעין שברשותו וברשות קרוביו.
הבנק סירב לתת משכנתא / אשראי עקב בעיה משפטית בנכס ? פנו כעת!
כאשר אדם פונה לקבלת אשראי (הלוואה)/ משכנתא מבנק, במרבית המקרים הבטוחה שהבנק דורש היא נכס, עליו הבנק רושם שעבוד בדרגה ראשונה (משכנתא).
עורכת דין מיכל רז עבדה בבנק מוביל במחלקת משכנתאות ובמסגרת עבודתה בחנה אלפי בקשות למשכנתא ביחס למגוון רחב מאוד של נכסי מקרקעין, אשר חלקם היו עם בעיות משפטיות סבוכות שנדרשה יצירתיות רבה בפתרונם כדי שהבנק יאשר מתן משכנתא / אשראי לגבי נכסים בעייתיים אלו.
אם הבנק מסרב לתת לכם אשראי/ משכנתא בשל בעיה משפטית בנכס מקרקעין, פנו למשרדה של עורכת הדין מיכל רז לקבלת יעוץ משפטי באשר למצבו המשפטי של הנכס, דרכי פתרון הבעיה המשפטית ועורכת הדין מיכל רז תלווה אתכם לאורך כל הדרך, החל מהגשת בקשת המשכנתא לבנק, ניהול משא ומתן עם יועציו המשפטיים של הבנק ועד לפתרון הבעיה המשפטית וקבלת המשכנתא/ הלוואה.
עורכת הדין מיכל רז מעניקה ללקוחותיה רשת בטחון רחבה שתבטיח את קיום העסקה באופן איכותי ומקצועי תוך שמירה על צורכי הלקוח.
צרו קשר כעת לפגישת יעוץ ללא התחייבות 050-7948751
