דגשים חשובים בנוגע לרכישת דירה מקבלן: 

זיכרון דברים

לעיתים, קבלנים רבים מציעים ודוחקים ברוכשים לחתום על זיכרון דברים, מזכר הבנות או טופס בקשת רכישה מקבלן, וזאת בטרם החתימה על הסכם המכר.

לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, התחייבות במקרקעין טעונה מסמך בכתב, לכן חתימה על זיכרון דברים, מהווה חוזה לכל דבר ועניין.

מסמך זיכרון דברים למעשה מחייב את הקונה לרכוש את הנכס תחת לחץ מבלי לערוך בדיקה משפטית מקיפה על ידי עורך דין מטעמו בנוגע לזכויות הקבלן במקרקעין, היתר הבנייה ותנאיו, הגבלות על הקרקע, שעבודים, בנק מלווה, בדיקת זכאות למשכנתא וכיו"ב. לפיכך, מבחינה משפטית לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים, אלא מומלץ לצדדים להגיע להבנות בנוגע למחיר הנכס ומעבר לכך להנחות את עורכי הדין מטעמם לנהל בינם לבין עצמם משא ומתן לגבי יתר הפרטים המהותיים של הנכס, כך שניתן יהיה לחתום על הסכם לרכישת הנכס תוך פרק זמן קצר.  הסכם המכר יכלול את כל השינויים שהושגו במסגרת המשא ומתן בין עורכי הדין של הצדדים ואשר מעגנים את האינטרסים של הרוכש ומגנים על זכויותיו במסגרת העסקה.

במידה ובכל זאת, הנכם מעוניינים לחתום על זיכרון דברים, במעמד החתימה תידרשו להפקיד פיקדון כספי במזומן. במקרה כזה, מבחינה משפטית מומלץ לוודא כי יירשם מפורשות בזיכרון הדברים כי שמורה לכם הזכות לבטל את ההסכם בתוך פרק זמן סביר מחתימת זיכרון הדברים וכן כי במקרה של ביטול ההסכם יוחזר לכם הפיקדון במלואו ללא קנס כלשהו.

בדיקת זכויות הקבלן במקרקעין

בטרם החתימה על הסכם המכר מול הקבלן, יש לוודא כי הקבלן הינו בעל הזכויות המשפטיות בקרקע. אם מדובר באדמה פרטית, יש לבחון את זכויות הקבלן בנסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) אותו ניתן לרכוש באתר של משרד המשפטים ואם מדובר באדמת מינהל מקרקעי ישראל יש לבדוק אישור זכויות מהמינהל והסכם פיתוח או חוזה חכירה על תנאיהם.

כמו כן יש לוודא כי לא חלים על הפרויקט צווי מניעה, הליכים משפטיים, עיקולים, זכויות צד ג', הפקעה, שעבודים ועוד, וכן יש לבדוק את רישיון הקבלן וסיווגו.

בדיקות אלו מורכבות ומהותיות ביותר ועל כן מומלץ לפנות לעורך דין מטעמכם בטרם החתימה על הסכם המכר על מנת להגן על זכויותיכם.

הסכם מכר לרכישת הדירה

קצרה היריעה מלפרט את כל הנושאים המהותיים שיש לכלול ולוודא במסגרת עריכת חוזה לרכישת דירה, אך אסקור בקצרה את הסוגיות המרכזיות ביותר: במסגרת הסכם המכר חשוב לקבוע מפורשות מחיר סופי של הנכס (כולל חניה), מועד מסירת החזקה בנכס, קביעה מי מהצדדים ישלם אילו מיסים בעסקה. כן מומלץ לבדוק אם רכיב המע"מ כלול במחיר הדירה, כמו גם אם ההוצאות עבור חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה.  יש לוודא כי בחוזה  יקבע מועד לרישום הזכויות על שמך בלשכת רישום מקרקעין. מומלץ  לא להותיר את סוגיית הרישום פתוחה ללא מועד. כך, ניתן לקבוע כי הרישום יתבצע תוך שנה מרישום בית משותף או תוך שנה מגמר הליך הפרצלציה.

בטוחה לכספכם בהתאם להוראות חוק מכר:

לאחר קריסתה של חברת הנדל"ן חפציבה, תוקן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה 1974, באופן שנקבע במפורש כי הקבלן חייב לספק לרוכש בטוחה להבטחת כספו, לאחר תשלום 7% ממחיר הדירה.

הבטוחות שנקבעו בחוק הן: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה, שיעבוד לטובת הקונה, רישום הבעלות או החכירה.

בפרויקטים אשר מלווים על ידי תאגיד בנקאי, הכספים אותם משלם הרוכש נכנסים לחשבון ליווי הפרויקט ואינם מועברים ישירות לקבלן.

עליכם להקפיד להעביר את התשלומים לקבלן אך ורק לחשבון ליווי הפרויקט, וזאת רק באמצעות שוברי תשלום. הבנק ישחרר כספים לקבלן רק על פי קריטריונים של קצב התקדמות בניית הפרויקט ובכל למעשה משמש כגורם מפקח על הקבלן. הבנק המלווה ימציא לקונה ערבות בנקאית לגבי הסכום ששולם לפי השובר וזאת בתוך 14 ימי עסקים מיום ביצוע התשלום, אלא אם כן וידא הבנק כי ניתנה לקונה בטוחה אחרת בהתאם להוראות החוק.

עו"ד מטעם הקבלן מייצג רק את האינטרסים של הקבלן! 

חשוב להבהיר ולהדגיש כי עורך הדין של הקבלן מייצג אך ורק את האינטרסים של הקבלן! לפי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין בישראל, עורך הדין של הקבלן אינו רשאי לייצג את שני הצדדים. עורך הדין של הקבלן אחראי רק על רישום הבית המשותף ורישום הזכויות על שמכם בבוא היום, אך הוא אינו מייצג את האינטרסים שלכם כרוכשי הדירה ולכן עליכם להבטיח שעורך דין מטעמכם יבדוק היטב את  העסקה על כל היבטיה המשפטיים, לרבות קבלת בטוחה לכספכם לפי הוראות הדין.

חקיקה חדשה: שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן - 5000 ש"ח או חצי אחוז משווי הדירה, לפי הנמוך מבינהם.

החל מיום 10.1.15 יוגבל שכר הטרחה שתידרשו לשלם לעורך הדין מטעם הקבלן בעת רכישת דירה חדשה, באופן שניתן יהיה לגבות מכם סכום מרבי של חצי אחוז משווי הדירה בצרוף מע"מ או 5,000 ₪ בצירוף מע"מ, לפי הנמוך מביניהם, בדירות ששוויין עד 4,642,750 ש"ח.

לתשומת לבכם, עורך הדין מטעם הקבלן מייצג את הקבלן בלבד ואינו מייצג את האינטרסים שלכם כרוכשים ! לפי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין בישראל, עורך הדין של הקבלן אינו רשאי לייצג את שני הצדדים. עורך הדין של הקבלן אחראי רק על רישום הבית

רוכשי דירות מקבלן: מה גובה הפיצוי שמגיע לכם אם הקבלן מאחר במסירת הדירה ?

לעיתים קרובות רוכשים אינם מקבלים את החזקה בדירה במועד החוזי המוסכם. בעבר, קבלנים איחרו חודשים ארוכים עד למסירת החזקה בדירה ופיצו את הרוכשים בסכומים נמוכים.

בשנת 2011 תוקן חוק המכר (דירות), התשל"ג 1973 (להלן: "החוק"), כך שעוגן בחוק מפורשות מהו משך האיחור המותר לקבלן ומה גובהו של הפיצוי הכספי בגין האיחור. התיקון חל על דירות שנרכשו החל מיום 6.4.2011.

כיום, בהתאם לתיקון החוק, קבלן שאיחר במסירת החזקה בדירה לקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד החוזי המוסכם, יפצה את הרוכש, מבלי שהקונה יוכיח נזק כלשהו, באופן הבא:

-          ממועד מסירת החזקה החוזי ועד שמונה חודשי איחור ישולמו לקונה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 עבור כל חודש איחור.

-          בתקופת האיחור שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך, ישולמו לקונה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 עבור כל חודש איחור.

בהתאם לחוק נקבע כי הפיצוי ישולם בתום כל חודש בעד אותו חודש. כן נקבע כי במקרה של איחור במסירת הדירה מעבר לשישים ימים, הקבלן יהיה חייב לשלם לרוכש גם עבור שישים הימים הראשונים בגין האיחור.

לתשומת לבכם, לא ניתן להתנות על סכום הפיצוי החודשי הקבוע בחוק, ככל שההתניה היא לרעת הקונה! כלומר, אם נקבע בחוזה המכר כי הקבלן ישלם סכום פיצוי נמוך יותר, הקבלן יחויב לשלם לקונה לפי הסכום הקבוע בחוק, אולם אין מניעה לקבוע כי הקבלן ישלם לקונה סכום גבוה יותר.

עם זאת, הקבלן והרוכש רשאים להסכים במסגרת הסכם המכר כי חובת הפיצויים לא תחייב את הקבלן במקרה של איחור במסירת הדירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ("כוח עליון") כגון: מלחמה, שביתה ארצית, רעידת אדמה, מצב בטחוני שאינו מאפשר עבודה, פעולות איבה,  ועוד. סעיף זה הינו בעייתי ביותר, שכן מצבים אלו מתרחשים במדינה לעיתים ולכן הקבלן עלול לאחר במסירה והקונה יוותר ללא כל פיצוי. במרבית המקרים, חוזי הקבלן, כוללים סעיף שמאשר להם לאחר במסירת הדירה בנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ועל כן חשוב להיוועץ עם עורך דין מטעמך בעת רכישת דירה חדשה על מנת להגן על זכויותיך באופן מיטבי.

ליקויי בנייה ברכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מהווה אחת מהעסקאות המשמעותיות והחשובות שתעשו בימי חייכם. לעיתים, לאחר קבלת דירה חדשה מקבלן ולאחר פרק זמן שבו הרוכש מתגורר בדירה, מתגלים בדירה ליקויי בנייה, פגמים ואי התאמות שונות, ועל כן חשוב לדעת באילו מקרים קיימת אחריות על הקבלן לתקן את הליקויים לפי הוראות חוק מכר (דירות), תשל"ג 1973.

חוק המכר קובע כי מהמועד שבו התקבלה החזקה בדירה בידי הקונה חלה תקופת הבדק, אשר נמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג ליקויי הבנייה, כפי שאפרט בהמשך הדברים. במהלך תקופת הבדק, הקבלן מחויב לתקן את ליקויי הבנייה כל עוד לא הוכח כי הם נגרמו באשמתו של הרוכש.

להלן פירוט אודות סוג ליקויי הבנייה ותקופת הבדק:

(1)         ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)         ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)         כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)         ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים;

(5)         כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)         כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים;

(7)         רטיבות: כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)         סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ– חמש שנים;

(9)         התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)       כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

לאחר תקופת הבדק, מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים. במהלך תקופה זו, הקבלן יתקן את הליקוי רק אם רוכש הדירה יוכיח כי מדובר בליקויי בניה  שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים. יודגש כי תקופת הבדק ותקופת האחריות של הקבלן הן זכויות קוגנטיות של רוכש הדירה. כלומר, לא ניתן לקצר תקופות אלו ו/או לשנותן ו/או לבטלן, גם לא על ידי הסכמה מפורשת בכתב על ידי הצדדים במסגרת חוזה המכר.

אין לראות באמור לעיל ובמה באינו אמור בו משום יעוץ משפטי מכל סוג שהוא, אלא סקירה כללית אינפורמטיבית ולא ממצה שאינה מהווה יעוץ משפטי קונקרטי ואין להסתמך עליה. מומלץ לפנות לעורך דין לבחינת המקרה שלכם לגופו של עניין ולשם קבלת יעוץ משפטי קונקרטי בטרם נקיטת כל פעולה.

משרד עורך דין (עו"ד) מיכל רז ממוקם ברחובות ומעניק שירותים משפטיים ברחובות, נס ציונה, ראשון לציון, יישובי השפלה (מזכרת בתיה, גדרה, יציץ, גני יוחנן, קדרון, גבעת ברנר, קרית עקרון), וכן מעניק שירותים משפטיים באזור המרכז והשרון: תל אביב, הוד השרון, רמת השרון, רעננה, קיסריה ועוד.

מחפש עורך דין ברחובות והסביבה ? פנה כעת ונציגינו יחזרו אליך ללא דיחוי.