ניסיון רב, מומחים בתחום

HIGH PROFESSIONAL

מגוון שירותים רחב 


רכישת דירה מקבלן: ייצוג על ידי עורך דין מתמחה במקרקעין

משרדה של עורכת הדין מיכל רז מתמחה בתחום המקרקעין ועסקאות הנדל"ן על היבטיו השונים ומספק ללקוחותיו שירותים משפטיים מגוונים על פי צרכי הלקוח. 
שירותי המקרקעין המסופקים על ידי משרדנו כוללים:

ייצוג רוכשים ברכישת דירה יד ראשונה מקבלן

מהם השלבים ברכישת דירה חדשה מקבלן??
הקונה נדרש לחתום על "טופס הרשמה" או "טופס הצעה לרכישה":

בבואך לרכוש דירה מקבלן, במשרד המכירות הנך נדרש לחתום על "טופס הצעה לרכישה" או "טופס הרשמה" על מנת שהקבלן ישמור את הדירה עבורך ולא ינסה למוכרה בתקופה בה הנך מנהל משא ומן משפטי עם הקבלן בנוגע לתנאי חוזה.
במרבית המקרים, הקבלן מתחייב לשמור על הדירה לפרק זמן שנע בין 14 יום - 21 יום, ובתום התקופה הינך מתחייב, במסגרת טופס ההרשמה, לחתום על הסכם מכר מחייב מול הקבלן לרכישת הדירה.
במעמד החתימה על טופס ההרשמה, הנך נדרש להפקיד בידי הקבלן פיקדון כספי, שבמרבית המקרים עומד על סך של 10,000 ש"ח, כדי להביע רצינותך.
ואולם, הקבלן שומר על זכויותיו וקובע במסגרת טופס ההרשמה, כי אם לא ייחתם הסכם מחייב בין הצדדים בתום התקופה שהוקצתה לניהול משא ומתן, אזי הוא יהיה רשאי להפקיד את שיק הפיקדון. בכך, למעשה הנך תפסיד את כספך.

ההמלצה המשפטית הינה לפנות לעורך דין מטעמכם עוד בטרם הנכם חותמים על "טופס ההרשמה" במשרד המכירות.
מדובר בטופס שמסדיר את יחסיכם המשפטיים מול הקבלן בתקופה בה הנכם מנהלים עימו משא ומתן בקשר לרכישה.
לא למותר לציין, כי הטופס מנוסח על ידי עורך הדין שמייצג את הקבלן ובהתאם מייצג את האינטרסים שלו ועליכם להבטיח ייצוג הולם אף לאינטרסים שלכם מתחילת העסקה.

ייצוג משפטי על ידי עורך מטעמכם יביא לכך שבמקרה בו המשא המתן המשפטי לא יצלח בתום התקופה הקבועה בטופס ההרשמה כספי הפיקדון יוחזרו לכם במלואם. כמו כן, הקבלן יהיה מחוייב לניהול המשא ומתן המשפטי בקשר לדירה שהנכם מעוניינים לרכוש והיה מנוע מלהציגה לרוכשים אחרים ואף להתנער מהעסקה במידה וטרם הסתיים המשא ומתן המשפטי או הוצע לו מחיר גבוה יותר עבור הנכס.
עורכת דין מיכל רז, מלווה את לקוחותיה, בעסקאות נדל"ן בכל הארץ, החל מהשלב הראשוני ודורשת כבר בשלב ההתחלתי של העסקה,  לתקן את נוסחו של טופס ההרשמה, וזאת על מנת להגן את זכויותכם כרוכשים כבר מהשלב הראשוני כדי שאם יתגלו בעיות משפטיות בפרוייקט בהמשך הבחינה המשפטית או מחלוקת משפטית כלשהי, לא תהיה לכם כל בעיה לקבל את כספי הפיקדון בחזרה ולהשתחרר מהעסקה.

שלב א': בחינת המצב המשפטי של הפרוייקט
לאחר חתימה על טופס הרשמה שמגן על הזכויות והאינטרסים שלכם כרוכשים, עורכת דין מיכל רז, תפנה לבחינת מצבו המשפטי של הפרוייקט.
זהו שלב מקדמי ומהותי ביותר בעסקת הרכישה. בשלב זה, עורכת דין מיכל רז, תדרוש מעורך הדין שמייצת את הקבלן, להמציא את כל המסמכים הנדרשים לבחינת העסקה.
במסגרת הבחינה המשפטית, עורכת דין מיכל רז, תבחן סוגיות משפטיות רבות ומהותיות ביותר להתקשורתכם בעסקה, כגון:
אילו זכויות הנכם רוכשים? האם זכות בעלות ?
האם זכות חכירה? ממי הקבלן מחכיר את הקרקע  ? מרשות מקרקעי ישראל או מגורם פרטי ? מהי תקופת החכירה ? האם יש הגבלות שיחולו עליכם בעתיד שקבועות במפורש כחלק מתנאי החכירה ? 
האם הקבלן רשום כבעל הזכויות בנסח טאבו? או שמא רשומה לטובת הקבלן רק הערת אזהרה ?
במידה והמוכר לא רשום כבעל הזכויות, נדרש לבחון את כל שרשור העסקאות שנעשו בעבר, על מנת לוודא תקינותם מבחינה משפטית, שלא תהיינה בעיות שיתעוררו בעתיד ויחולו על הרוכשים מבחינת רשויות המס, עיקולים שעבודים וכיו"ב.
האם קיימים שעבודים / משכנתאות בפרוייקט שרשומים על הקרקע ?
או הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים ? 
האם קיימים עיקולים ?
האם לקבלן קיים אישור מרשויות המס (טופס 50) ?
האם קיים בנק מלווה לפרוייקט ?
מה הבטוחה שהקבלן מספק לכם כרוכשים עבור כל תשלום שהנכם משלמים לו על חשבון הרכישה ? האם הבטוחה עומדת בהוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)?
מה מועד המסירה  החוזי של הדירה ?
מיהו הקבלן המבצע בפרוייקט ? האם הוא בעל רשיון בתוקף ? האם הוא בעל סיוג מתאים לביצוע העבודות בהיקף הנדרש ?
האם הפרוייקט מוגדר למגורים בלבד או שמא קיים שטח מסחרי ? האם הקבלן שומר לעצמו את הזכות לשינוי יעוד בגין זכויות בנייה נוספות והקמת שטח מסחרי בעתיד לאחר שהפרוייקט ייבנה ?
האם קיימות אנטנטות סלולריות בפרוייקט ? חדר חשמל ? פיר זבל ? היכן הם ממוקמים ביחס לדירה הנרכשת ?
האם קיימת מניעה משפטית כלשהי לקיום התחייבויות הקבלן ?
האם הקבלן מחזיק בקרקע ? או שמא קיימים בה פולשים כיום ונדרש לפנותה ?
האם קיים היתר בנייה לפרוייקט ?
אם טרם קיים היתר בנייה לפרוייקט, מה הצפי לקבלתו ? מה ההתחיבות החוזית של הקבלן  בנוגע לקבלת היתר בנייה ?
מה קורה במידה והיתר הבנייה שמתקבל בפועל לא תואם את המפרט והתוכניות שהקבלן מכר לכם במסגרת הסכם הרכישה ? מה קורה במידה וקיימת לדוגמא סטייה במידות הדירה מעל 2% ? או סטייה בשטח הבניין בין ההתחייבויות של הקכלן בהסכם רכישה לבין היתר הבנייה הסופי ?


וכן להפקיד במעמד החתימה ליווי הרוכשים בשלבי המשא ומתן מול הקבלן, בדיקה מקיפה של זכויות הקבלן במקרקעין, מהות הזכות הנרכשת על ידי הרוכשים (בעלות/ חכירה - האם מהוונת ? מהם תנאי החכירה? ניהול מו"מ בנוגע לתנאי הסכם המכר של הקבלן לטובת הרוכשים, בדיקת הבטוחות שהקבלן מעמיד לטובת הרוכשים לפי הוראות החוק.
בנוסף ליווי בכל הנוגע לקבלת אשראי ומשכנתאות, מיסוי מקרקעין, שעבודים ומשכונים.

בכל עסקת מקרקעין אשר מתבצעת  במשרדה של עוה"ד מיכל רז נלקחים בחשבון ייעוץ ותכנון מס מלאים, הלקוח מקבל ייעוץ והכוונה ביחס  לפרויקט המקרקעין הספציפי אותו הוא מוכר/רוכש, תוך התייחסות למכלול מצבת המקרקעין שברשותו וברשות קרוביו. 

עורכת הדין מיכל רז מעניקה ללקוחותיה רשת בטחון רחבה שתבטיח את קיום העסקה באופן איכותי ומקצועי תוך שמירה על צורכי הלקוח.

דגשים חשובים בנוגע לרכישת דירה מקבלן: 

זיכרון דברים

לעיתים, קבלנים רבים מציעים ודוחקים ברוכשים לחתום על זיכרון דברים, מזכר הבנות או טופס בקשת רכישה מקבלן, וזאת בטרם החתימה על הסכם המכר.

לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, התחייבות במקרקעין טעונה מסמך בכתב, לכן חתימה על זיכרון דברים, מהווה חוזה לכל דבר ועניין.


מסמך זיכרון דברים למעשה מחייב את הקונה לרכוש את הנכס תחת לחץ מבלי לערוך בדיקה משפטית מקיפה על ידי עורך דין מטעמו בנוגע לזכויות הקבלן במקרקעין, היתר הבנייה ותנאיו, הגבלות על הקרקע, שעבודים, בנק מלווה, בדיקת זכאות למשכנתא וכיו"ב. לפיכך, מבחינה משפטית לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים, אלא מומלץ לצדדים להגיע להבנות בנוגע למחיר הנכס ומעבר לכך להנחות את עורכי הדין מטעמם לנהל בינם לבין עצמם משא ומתן לגבי יתר הפרטים המהותיים של הנכס, כך שניתן יהיה לחתום על הסכם לרכישת הנכס תוך פרק זמן קצר.  הסכם המכר יכלול את כל השינויים שהושגו במסגרת המשא ומתן בין עורכי הדין של הצדדים ואשר מעגנים את האינטרסים של הרוכש ומגנים על זכויותיו במסגרת העסקה.


במידה ובכל זאת, הנכם מעוניינים לחתום על זיכרון דברים, במעמד החתימה תידרשו להפקיד פיקדון כספי במזומן. במקרה כזה, מבחינה משפטית מומלץ לוודא כי יירשם מפורשות בזיכרון הדברים כי שמורה לכם הזכות לבטל את ההסכם בתוך פרק זמן סביר מחתימת זיכרון הדברים וכן כי במקרה של ביטול ההסכם יוחזר לכם הפיקדון במלואו ללא קנס כלשהו.


בדיקת זכויות הקבלן במקרקעין

בטרם החתימה על הסכם המכר מול הקבלן, יש לוודא כי הקבלן הינו בעל הזכויות המשפטיות בקרקע. אם מדובר באדמה פרטית, יש לבחון את זכויות הקבלן בנסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) אותו ניתן לרכוש באתר של משרד המשפטים ואם מדובר באדמת מינהל מקרקעי ישראל יש לבדוק אישור זכויות מהמינהל והסכם פיתוח או חוזה חכירה על תנאיהם.

כמו כן יש לוודא כי לא חלים על הפרויקט צווי מניעה, הליכים משפטיים, עיקולים, זכויות צד ג', הפקעה, שעבודים ועוד, וכן יש לבדוק את רישיון הקבלן וסיווגו.

בדיקות אלו מורכבות ומהותיות ביותר ועל כן מומלץ לפנות לעורך דין מטעמכם בטרם החתימה על הסכם המכר על מנת להגן על זכויותיכם.


הסכם מכר לרכישת הדירה

קצרה היריעה מלפרט את כל הנושאים המהותיים שיש לכלול ולוודא במסגרת עריכת חוזה לרכישת דירה, אך אסקור בקצרה את הסוגיות המרכזיות ביותר: במסגרת הסכם המכר חשוב לקבוע מפורשות מחיר סופי של הנכס (כולל חניה), מועד מסירת החזקה בנכס, קביעה מי מהצדדים ישלם אילו מיסים בעסקה. כן מומלץ לבדוק אם רכיב המע"מ כלול במחיר הדירה, כמו גם אם ההוצאות עבור חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה.  יש לוודא כי בחוזה  יקבע מועד לרישום הזכויות על שמך בלשכת רישום מקרקעין. מומלץ  לא להותיר את סוגיית הרישום פתוחה ללא מועד. כך, ניתן לקבוע כי הרישום יתבצע תוך שנה מרישום בית משותף או תוך שנה מגמר הליך הפרצלציה.


בטוחה לכספכם בהתאם להוראות חוק מכר:

לאחר קריסתה של חברת הנדל"ן חפציבה, תוקן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה 1974, באופן שנקבע במפורש כי הקבלן חייב לספק לרוכש בטוחה להבטחת כספו, לאחר תשלום 7% ממחיר הדירה.

הבטוחות שנקבעו בחוק הן: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה, שיעבוד לטובת הקונה, רישום הבעלות או החכירה.

בפרויקטים אשר מלווים על ידי תאגיד בנקאי, הכספים אותם משלם הרוכש נכנסים לחשבון ליווי הפרויקט ואינם מועברים ישירות לקבלן.

עליכם להקפיד להעביר את התשלומים לקבלן אך ורק לחשבון ליווי הפרויקט, וזאת רק באמצעות שוברי תשלום. הבנק ישחרר כספים לקבלן רק על פי קריטריונים של קצב התקדמות בניית הפרויקט ובכל למעשה משמש כגורם מפקח על הקבלן. הבנק המלווה ימציא לקונה ערבות בנקאית לגבי הסכום ששולם לפי השובר וזאת בתוך 14 ימי עסקים מיום ביצוע התשלום, אלא אם כן וידא הבנק כי ניתנה לקונה בטוחה אחרת בהתאם להוראות החוק.


עו"ד מטעם הקבלן מייצג רק את האינטרסים של הקבלן! 

חשוב להבהיר ולהדגיש כי עורך הדין של הקבלן מייצג אך ורק את האינטרסים של הקבלן! לפי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין בישראל, עורך הדין של הקבלן אינו רשאי לייצג את שני הצדדים. עורך הדין של הקבלן אחראי רק על רישום הבית המשותף ורישום הזכויות על שמכם בבוא היום, אך הוא אינו מייצג את האינטרסים שלכם כרוכשי הדירה ולכן עליכם להבטיח שעורך דין מטעמכם יבדוק היטב את  העסקה על כל היבטיה המשפטיים, לרבות קבלת בטוחה לכספכם לפי הוראות הדין.

 



חקיקה חדשה: שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן - 5000 ש"ח או חצי אחוז משווי הדירה, לפי הנמוך מבינהם.

החל מיום 10.1.15 יוגבל שכר הטרחה שתידרשו לשלם לעורך הדין מטעם הקבלן בעת רכישת דירה חדשה, באופן שניתן יהיה לגבות מכם סכום מרבי של חצי אחוז משווי הדירה בצרוף מע"מ או 5,000 ₪ בצירוף מע"מ, לפי הנמוך מביניהם, בדירות ששוויין עד 4,642,750 ש"ח.


לתשומת לבכם, עורך הדין מטעם הקבלן מייצג את הקבלן בלבד ואינו מייצג את האינטרסים שלכם כרוכשים ! לפי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין בישראל, עורך הדין של הקבלן אינו רשאי לייצג את שני הצדדים. עורך הדין של הקבלן אחראי רק על רישום הבית

 המשותף ורישום הזכויות על שמכם בבוא היום, אך הוא אינו מייצג את האינטרסים שלכם כרוכשי הדירה ולכן עליכם להבטיח שעורך דין מטעמכם יבדוק היטב את העסקה על כל היבטיה המשפטיים.


רוכשי דירות מקבלן: מה גובה הפיצוי שמגיע לכם אם הקבלן מאחר במסירת הדירה ?

לעיתים קרובות רוכשים אינם מקבלים את החזקה בדירה במועד החוזי המוסכם. בעבר, קבלנים איחרו חודשים ארוכים עד למסירת החזקה בדירה ופיצו את הרוכשים בסכומים נמוכים.

בשנת 2011 תוקן חוק המכר (דירות), התשל"ג 1973 (להלן: "החוק"), כך שעוגן בחוק מפורשות מהו משך האיחור המותר לקבלן ומה גובהו של הפיצוי הכספי בגין האיחור. התיקון חל על דירות שנרכשו החל מיום 6.4.2011.


כיום, בהתאם לתיקון החוק, קבלן שאיחר במסירת החזקה בדירה לקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד החוזי המוסכם, יפצה את הרוכש, מבלי שהקונה יוכיח נזק כלשהו, באופן הבא:



-          ממועד מסירת החזקה החוזי ועד שמונה חודשי איחור ישולמו לקונה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 עבור כל חודש איחור.



-          בתקופת האיחור שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך, ישולמו לקונה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 עבור כל חודש איחור.



בהתאם לחוק נקבע כי הפיצוי ישולם בתום כל חודש בעד אותו חודש. כן נקבע כי במקרה של איחור במסירת הדירה מעבר לשישים ימים, הקבלן יהיה חייב לשלם לרוכש גם עבור שישים הימים הראשונים בגין האיחור.

לתשומת לבכם, לא ניתן להתנות על סכום הפיצוי החודשי הקבוע בחוק, ככל שההתניה היא לרעת הקונה! כלומר, אם נקבע בחוזה המכר כי הקבלן ישלם סכום פיצוי נמוך יותר, הקבלן יחויב לשלם לקונה לפי הסכום הקבוע בחוק, אולם אין מניעה לקבוע כי הקבלן ישלם לקונה סכום גבוה יותר.


עם זאת, הקבלן והרוכש רשאים להסכים במסגרת הסכם המכר כי חובת הפיצויים לא תחייב את הקבלן במקרה של איחור במסירת הדירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ("כוח עליון") כגון: מלחמה, שביתה ארצית, רעידת אדמה, מצב בטחוני שאינו מאפשר עבודה, פעולות איבה,  ועוד. סעיף זה הינו בעייתי ביותר, שכן מצבים אלו מתרחשים במדינה לעיתים ולכן הקבלן עלול לאחר במסירה והקונה יוותר ללא כל פיצוי. במרבית המקרים, חוזי הקבלן, כוללים סעיף שמאשר להם לאחר במסירת הדירה בנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ועל כן חשוב להיוועץ עם עורך דין מטעמך בעת רכישת דירה חדשה על מנת להגן על זכויותיך באופן מיטבי.



ליקויי בנייה ברכישת דירה מקבלן


רכישת דירה מהווה אחת מהעסקאות המשמעותיות והחשובות שתעשו בימי חייכם. לעיתים, לאחר קבלת דירה חדשה מקבלן ולאחר פרק זמן שבו הרוכש מתגורר בדירה, מתגלים בדירה ליקויי בנייה, פגמים ואי התאמות שונות, ועל כן חשוב לדעת באילו מקרים קיימת אחריות על הקבלן לתקן את הליקויים לפי הוראות חוק מכר (דירות), תשל"ג 1973.

חוק המכר קובע כי מהמועד שבו התקבלה החזקה בדירה בידי הקונה חלה תקופת הבדק, אשר נמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג ליקויי הבנייה, כפי שאפרט בהמשך הדברים. במהלך תקופת הבדק, הקבלן מחויב לתקן את ליקויי הבנייה כל עוד לא הוכח כי הם נגרמו באשמתו של הרוכש.


להלן פירוט אודות סוג ליקויי הבנייה ותקופת הבדק:


(1)         ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)         ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)         כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)         ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים;

(5)         כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)         כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים;

(7)         רטיבות: כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)         סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ– חמש שנים;

(9)         התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)       כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

 


לאחר תקופת הבדק, מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים. במהלך תקופה זו, הקבלן יתקן את הליקוי רק אם רוכש הדירה יוכיח כי מדובר בליקויי בניה  שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים. יודגש כי תקופת הבדק ותקופת האחריות של הקבלן הן זכויות קוגנטיות של רוכש הדירה. כלומר, לא ניתן לקצר תקופות אלו ו/או לשנותן ו/או לבטלן, גם לא על ידי הסכמה מפורשת בכתב על ידי הצדדים במסגרת חוזה המכר.


אין לראות באמור לעיל ובמה באינו אמור בו משום יעוץ משפטי מכל סוג שהוא, אלא סקירה כללית אינפורמטיבית ולא ממצה שאינה מהווה יעוץ משפטי קונקרטי ואין להסתמך עליה. מומלץ לפנות לעורך דין לבחינת המקרה שלכם לגופו של עניין ולשם קבלת יעוץ משפטי קונקרטי בטרם נקיטת כל פעולה.



משרד עורך דין (עו"ד) מיכל רז ממוקם ברחובות ומעניק שירותים משפטיים ברחובות, נס ציונה, ראשון לציון, יישובי השפלה (מזכרת בתיה, גדרה, יציץ, גני יוחנן, קדרון, גבעת ברנר, קרית עקרון), וכן מעניק שירותים משפטיים באזור המרכז והשרון: תל אביב, הוד השרון, רמת השרון, רעננה, קיסריה ועוד.

מחפש עורך דין ברחובות והסביבה ? פנה כעת ונציגינו יחזרו אליך ללא דיחוי.



טואול - בניית אתרים